이재명 정부 부동산 규제 정책 심층 분석 — 의도·수단·효과·전망까지 [변호사 시각]

들어가며: 왜 지금 이 글인가

2026년 3월, 서울 아파트 평균 실거래가는 13억 2천만 원을 넘어섰습니다. 이재명 정부는 출범 이후 채 9개월 만에 6·27 대출 규제, 9·7 공급 대책, 10·15 안정화 대책을 연달아 내놓았고, 대통령이 직접 자택을 시장에 내놓는 이례적인 퍼포먼스까지 선보였습니다. 그럼에도 서울 아파트 매매가격지수는 정부 출범 직후 102.3에서 2026년 1월 기준 109.0으로 계속 올라갔습니다(한국부동산원 아파트 가격 동향, 2026. 1.).

이 글은 어느 한쪽의 손을 들어주려는 글이 아닙니다. 변호사의 시각에서, 이재명 정부의 부동산 규제 정책이 무엇을 목표로 삼았고, 어떤 수단을 선택했으며, 실제 효과는 무엇인지, 그리고 유사한 시도를 했던 역대 정부는 어떤 결과를 맞이했는지를 가능한 한 객관적으로 정리합니다. 독자 각자가 자신의 상황에서 현명한 판단을 내리는 데 도움이 되었으면 합니다.

1. 정책의 철학적 배경 — “집은 상품이 아닌 공공재”

1-1. 이재명 정부의 부동산 인식

이재명 대통령은 취임 전부터 “평균 노동자가 소득을 15년간 한 푼도 쓰지 않아야 집을 살 수 있는 현실은 구조적 결함”이라고 규정해 왔습니다. 이 인식은 정책 설계의 출발점입니다. 주택을 자산 증식의 수단으로 보는 시각이 아니라, 모든 국민이 마땅히 누려야 할 생활 기반으로 바라보는 것입니다.

이러한 철학은 정책 대상을 명확하게 나눕니다. 실거주 1주택자는 세 부담 완화와 주거권 보호의 대상이고, 거주하지 않으면서 보유하는 다주택자는 엄격한 규제의 대상입니다. 이것이 6·27 대책(주담대 한도 6억 원 상한)부터 10·15 대책(서울 전역 토지거래허가구역 지정)까지 일관되게 흐르는 논리입니다.

1-2. 문재인·윤석열 정부와의 차이

이재명 정부의 접근 방식은 양 방향에서 차별화됩니다. 문재인 정부는 세금 규제(종부세 중과, 양도세 강화)를 최우선 수단으로 삼았다가 조세 저항과 매물 잠김이라는 부작용을 겪었습니다. 이재명 정부는 이 ‘학습 효과’를 반영해 초기에는 세금 카드 대신 대출 규제와 공급 확대를 전면에 내세웠습니다. 윤석열 정부는 반대로 거의 모든 규제를 완화했다가 서울 집값이 다시 상승세로 전환되는 결과를 낳았습니다. 이재명 정부는 이 두 실험의 결과를 동시에 참고해 ‘투트랙’ 전략, 즉 강한 금융 규제와 대규모 공급 확대를 병행하는 방식을 택했습니다.

1-3. “세금 규제 대신 공급”이라는 선언과 이후의 현실

이재명 대통령은 대선 후보 시절 “세금으로 집값을 잡지 않겠다”고 공언했습니다. 실제로 출범 초기 6·27 대책은 세금 조항 없이 대출 규제만으로 구성됐습니다. 그러나 두 차례 대책 이후에도 서울 아파트값이 꺾이지 않자 정부는 10·15 대책에서 규제지역 확대로 취득세 중과(8~12%)가 자동 부활하도록 설계했습니다. 여기에 2026년 5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 못 박으면서, 사실상 세금 카드도 활용하는 방향으로 전환했습니다. 출범 당시의 선언과 실제 정책 간의 간극이 생긴 것입니다.

2. 역대 부동산 규제 정책의 흐름 — 이 정부는 어디서 왔나

2-1. 노무현 정부: 종부세 도입과 세금 규제의 시작

노무현 정부(2003~2008)는 2003년 10·29 대책, 2005년 8·31 대책 등 수십 차례의 부동산 대책을 내놓았습니다. 핵심은 종합부동산세 신설(2005년)과 양도세 중과, 투기과열지구 확대였습니다. 노무현 정부의 부동산 대책은 불로소득 환수라는 분배 정의 철학에 기반했다는 점에서 이재명 정부의 기조와 닮아 있습니다.

그러나 결과는 기대와 달랐습니다. 서울 아파트 가격은 노무현 정부 5년간 약 70% 이상 상승했습니다. 강력한 규제에도 공급 부족과 저금리 유동성이 맞물려 집값이 오른 전형적인 사례입니다. 이명박 정부 출범 직후 글로벌 금융위기라는 외부 충격과 대규모 공급(보금자리 주택) 정책이 겹치면서 비로소 집값이 안정세로 전환됐습니다.

시사점: 규제 강도보다 공급 타이밍이 집값 안정의 핵심 변수라는 것이 이 시기의 가장 중요한 교훈입니다.

2-2. 이명박·박근혜 정부: “빚내서 집 사라”는 수요 확대 기조

이명박 정부(2008~2013)는 글로벌 금융위기 이후 경기 부양을 위해 DTI(총부채상환비율)·LTV(주택담보인정비율) 완화, 취득세 감면, 다주택자 양도세 중과 폐지 등 전면적인 부동산 규제 완화 기조를 유지했습니다. 박근혜 정부(2013~2017) 역시 ‘빚내서 집 사라’로 상징되는 수요 부양 정책을 이어갔습니다.

이 시기 집값은 상대적으로 안정됐으나, 그 이유는 공급이 충분해서가 아니라 글로벌 저금리 환경 속에서도 수요가 억눌려 있었기 때문입니다. 결국 이 시기에 쌓인 가계부채가 이후 집값 폭등의 연료가 됐다는 평가가 있습니다.

2-3. 문재인 정부: 26차례 대책과 임대차 3법의 빛과 그림자

문재인 정부(2017~2022)는 임기 5년간 총 26차례(문헌에 따라 23~26회)의 부동산 대책을 발표했습니다. 핵심은 다주택자 종부세·양도세 중과, LTV·DTI 강화, 분양가 상한제, 임대차 3법(계약갱신청구권·전월세상한제·전월세신고제) 도입이었습니다.

그 결과는 냉정합니다. 문재인 정부 4년 차인 2021년 6월 기준 서울 아파트값은 87%, 전국 아파트값은 62%가 오르며 통계 작성 이후 역대 정부 중 가장 높은 상승률을 기록했습니다. 임대차 3법은 세입자 보호를 강화했지만 동시에 전세 공급 감소와 전세가 급등을 불러왔습니다. 규제 강화가 매물 잠김을 심화시키는 역설도 반복됐습니다.

2-4. 윤석열 정부: 전면적 규제 완화 실험

윤석열 정부(2022~2025)는 “공급이 답”이라는 기조 아래 다주택자 양도세 중과 유예 연장, 종부세 완화, 재건축·재개발 규제 완화 등을 추진했습니다. 단기적으로 2022~2023년 집값 하락 안정세가 나타났으나, 이는 미국 연준의 고금리 기조라는 외부 요인의 영향이 컸습니다. 이후 금리 인하 기대감이 형성되자 2025년 초부터 서울 집값이 다시 상승세로 전환됐습니다.

2-5. 역대 정책의 공통된 패턴 

역대 정책의 공통점은 세 가지로 볼 수 있습니다.

첫째, 규제 발표 직후의 단기 안정 효과는 반복적으로 나타났지만, 대부분 6개월~1년 이내에 소진됐습니다. 둘째, 규제가 강해질수록 실수요자의 거래 비용이 증가하고 현금 여력이 있는 고자산가는 오히려 유리해지는 역설이 반복됐습니다. 셋째, 계약 해제·잔금 미납 분쟁, 토지거래허가구역 내 유동적 무효 문제 등 법률 분쟁은 규제가 강해질수록 비례적으로 늘어났습니다. 정책의 의도와 달리, 법률 리스크는 약자에게 더 집중되는 경향이 있습니다.

3. 이재명 정부 부동산 정책 타임라인

3-1. 2025년 6월 27일: 6·27 대책 — 대출로 수요를 차단하다

2025년 6월 27일 금융위원회 주도로 수도권·규제지역 내 주택담보대출 최대한도를 6억 원으로 제한하는 이재명 정부 첫 번째 부동산 대책이 발표됐습니다. 갭투자를 금지하기 위해 실거주 목적이 아닌 주담대가 사실상 금지됐고, 수도권·규제지역의 다주택자나 기존 주택을 처분하지 않은 1주택자는 주담대를 받을 수 없게 됐습니다.

이 대책은 두 가지 이유에서 이례적이었습니다. 하나는 단계적 강화가 아닌 즉시 시행이었다는 점입니다. 유예 기간 없이 발표 즉시 적용함으로써 막차 수요까지 원천 차단했습니다. 다른 하나는 소득이나 주택 가격과 무관하게 적용되는 절대 한도를 설정했다는 점입니다. 이 대책은 문재인 정부의 대출 규제를 모두 합한 것보다 강력하다는 평가를 받았습니다.

근거 법령: 「은행법」 제34조(건전성 기준), 금융감독원 「주택담보대출 운용기준」(2025. 6. 27. 시행)

3-2. 2025년 9월 7일: 9·7 공급 대책 — 135만 호의 약속

2025년 9월 7일 기획재정부·국토교통부·금융위원회 등 관계부처 합동으로 발표된 9·7 공급 대책은 서울과 수도권에 2030년까지 연간 27만 호씩, 총 135만 호를 공급하는 계획을 담았습니다. 이는 최근 3년 공급실적 대비 1.7배 수준입니다. LH가 공동주택용지를 민간에 매각하지 않고 직접 시행해 공급 속도를 높이고, 재건축·재개발 사업을 촉진한다는 내용도 포함됐습니다.

3-3. 2025년 10월 15일: 10·15 대책 — 서울 전역 3중 규제

10·15 대책은 서울 전역과 경기 12개 지역을 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역이라는 ‘3중 규제지역’으로 묶는 것이 핵심이었습니다. 조정대상지역·투기과열지구 지정은 10월 16일부터, 토지거래허가구역 지정은 10월 20일부터 효력이 발생해 2026년 12월 31일까지 이어집니습니다.

이 대책으로 서울에서 갭투자가 사실상 불가능해졌습니다. 토지거래허가구역 내에서 주택을 매수하려면 관할 구청장의 허가를 받아야 하고, 허가를 받더라도 2년 이상 실거주 의무를 지게 됩니다. 전세를 끼고 매입하는 방식이 차단된 것입니다. 함께 발표된 대출 규제 추가 강화로, 15억 원 초과 주택에 대한 주담대 한도는 4억 원으로 낮아졌습니다.

근거 법령: 「주택법」 제63조(조정대상지역 지정), 「주택법」 제63조의2(투기과열지구 지정), 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조(토지거래허가구역 지정) (법령 원문 — law.go.kr)

3-4. 2026년 1·2월: 수도권 세분화 공급 계획 + 자금조달계획서 강화

2026년 1월 29일, 정부는 9·7 대책의 후속으로 서울·수도권 세분화 공급 계획을 발표했습니다. 용산구 1만 2,600호, 과천시 9,800호, 태릉CC 부지 6,800호 등 도심 공공부지와 노후 청사 복합개발을 통해 서울에만 5만 9,700호를 공급하겠다는 내용이었습니다.

2026년 2월부터는 자금조달계획서에 가상자산 매각 대금 항목이 추가됐고, 토지거래허가구역 내 외국인 주택 거래 시 자금조달계획서 제출이 의무화됐습니다. 부동산 거래 투명성 강화의 일환이다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 시행규칙 개정, 2026. 1. 1. 시행).

3-5. 2026년 3월: 농지 전수조사·부동산감독원 추진 예고

2026년 3월, 이재명 대통령은 농지 전수조사와 불법 투기 농지 강제매각 검토를 예고했습니다. 국토교통부는 국무총리 소속 부동산 거래 감독기구(가칭 부동산감독원) 설립을 추진 중입니다. 수사권을 가진 특별사법경찰을 내부에 두어 부동산 불법행위를 직접 수사하는 구조를 목표로 합니다. 현재 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 개정 논의가 진행 중입니다.

3-6. 2026년 5월 9일(예정): 다주택자 양도세 중과 유예 종료

이재명 대통령은 2026년 1월 25일 자신의 SNS를 통해 “2026년 5월 9일 종료는 이미 정해진 것, 재연장을 기대했다면 오산”이라고 못 박았습니다. 4년간 반복됐던 유예 연장에 마침표를 찍겠다는 선언입니다.

현행 「소득세법」 제104조에 따라 조정대상지역 내 다주택자에게는 기본세율(6~45%)에 2주택자 20%p, 3주택 이상 30%p가 가산됩니다. 지방소득세까지 합산하면 최고 82.5%에 달합니다. 10·15 대책으로 서울 전역이 조정대상지역이 된 만큼, 서울에 다주택을 보유한 모든 사람이 대상입니다. (소득세법 제104조 — law.go.kr)

중요한 실무 포인트: 양도세 중과 판단 기준은 ‘계약일’이 아닌 ‘잔금 지급일’입니다. 5월 9일 이전에 계약을 체결하더라도 잔금을 그 이후에 치르면 중과가 적용됩니다.

4. 3대 규제 축 상세 분석

4-1. 금융 규제: 대출을 막아 수요를 차단하다

이재명 정부의 금융 규제는 세 층위로 구성됩니습니다.

주담대 한도 6억 원 상한: 수도권·규제지역 내 주택 구입 목적의 주담대를 6억 원으로 제한했습니다. 정부의 설명대로 6억 원 이상 대출자는 전체 차주의 10% 미만이지만, 이들이 주택시장 가격 상승을 주도하고 있다는 분석입니다. 하지만 동시에 6억 원 대출을 30년간 상환할 경우 월 원리금이 약 300만 원에 달해, 중산층 가구도 실질적으로 대출 접근이 어려워졌다는 비판도 있습니다.

DSR 전면 확대: 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제가 대부분의 주담대에 적용됐고, 스트레스 DSR 도입으로 실제 대출한도는 연소득 기준 15~20% 추가 축소됐습니다.

주담대 위험가중치 상향: 2026년 1월부터 은행의 주담대 위험가중치가 15%에서 20%로 상향됐습니다. 은행이 같은 금액을 대출하려면 더 많은 자본을 쌓아야 하므로 대출 금리 상승과 심사 강화로 이어진다(「은행업감독규정」 제26조 관련).

4-2. 행정 규제: 지역 지정과 허가제로 거래를 통제하다

3중 규제지역 구조: 조정대상지역(LTV·DTI 강화, 청약 1순위 제한), 투기과열지구(재건축 조합원 지위 양도 제한, 분양권 전매 금지), 토지거래허가구역(매수 시 구청장 허가 + 실거주 2년 의무)이 서울 전역과 경기 12개 지역에 동시 적용됩니다. 세 규제가 겹치면 갭투자는 원천적으로 불가능하고, 상속이나 증여를 통한 우회 취득도 허가 심사 대상이 됩니다.

자금조달계획서 강화: 6억 원 초과 또는 규제지역 내 주택 매수 시 자금 출처를 신고하는 자금조달계획서에 가상자산 매각 대금 항목이 추가됐습니다. 허위 기재 시 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제28조에 따라 취득가액의 5% 이하 과태료가 부과되며, 고의적 허위 신고는 형사처벌(2년 이하 징역 또는 3,000만 원 이하 벌금) 대상입니다.

4-3. 세제 규제: 유보에서 전환의 기로

다주택자 양도세 중과 유예 종료(2026.5.9.): 조정대상지역 다주택자에게 최고 82.5%의 양도세율이 적용됩니다. 5월 9일 이전에 매도를 완료(잔금 지급)하지 않으면 중과 대상이 됩니다.

장기보유특별공제 축소 방침: 거주 없이 장기 보유한 다주택자에 대한 장기보유특별공제 혜택 축소 방침이 발표됐습니다. 현재 보유 기간에 따라 최대 30%(거주 요건 없는 경우)까지 공제되는 구조를 줄이겠다는 것입니다. 아직 법 개정은 이뤄지지 않았으나, 정책 신호는 명확합니다.

10·15 대책으로 자동 부활한 취득세 중과: 조정대상지역 지정으로 2주택자는 취득세 8%, 3주택 이상은 12%가 적용됩니다(「지방세법」 제11조 제1항 제8호). 이전에 비과세나 경감 혜택을 누리던 거래도 이제는 중과 대상입니다. (지방세법 — law.go.kr)

5. 공급 대책: 규제의 반대편 축

5-1. 9·7 대책의 핵심과 평가

전문가들은 135만 호 공급 계획 자체는 긍정적으로 평가하지만, 실현 가능성에 의문을 제기합니다. 용산 정비창 부지 공급 계획은 서울시와 국토부 간 학교용지 이전 등 기반시설 계획을 둘러싼 입장 차이가 좁혀지지 않고 있습니다. 과천 주암동 9,800호 계획도 과천시가 공식 반대 입장을 표명했습니다.

5-2. 공급의 역설: 이미 예고된 2027~2028년 공급 절벽

직방 집계에 따르면 2026년 서울 아파트 입주 예정 물량은 1만 6,412세대로 전년 대비 48% 급감했습니다. 2026년 1월 서울 착공 물량은 741가구로 전년 동기(1만 50가구) 대비 92.6% 급감했습니다. 분양 후 통상 2~3년 뒤 입주가 이뤄진다는 점을 고려하면, 2027~2028년의 공급 부족은 이미 데이터로 예고된 셈입니다.

이 구조적 공급 절벽은 현재의 규제 강화와 정면충돌합니다. 규제로 수요를 억누르는 동시에 공급이 줄어들면, 규제가 완화되는 순간 압축된 수요가 한꺼번에 분출될 위험이 있습니다. 과거 문재인 정부도, 이명박 정부도 이 메커니즘에서 자유롭지 못했습니다.

5-3. 기본주택(공공임대) 확대 방향

이재명 정부는 무주택자라면 소득·자산과 무관하게 공공임대주택에 입주할 수 있는 ‘기본주택’ 제도를 추진 중입니다. 3기 신도시 내 시범단지를 시작으로 2026년 상반기 입주자 모집 공고가 시작될 예정입니다. 사업 주체인 LH의 부채 문제와 막대한 재원 조달 방안이 풀어야 할 숙제로 남아 있습니다.

6. 정책 대상자별 영향 분석

6-1. 무주택 실수요자

가장 아이러니한 상황에 놓인 그룹입니다. 정부 정책의 보호 대상이지만, 대출 한도 6억 원 규제로 실질적인 내 집 마련이 더 어려워졌다는 평가가 공존합니다. 서울 아파트 평균 가격이 13억 원을 넘어선 현실에서, 대출 6억 원과 자기자본 7억 원 이상을 동시에 갖춰야 서울 평균가 주택을 살 수 있기 때문입니다. 반면 기본주택 공급 확대, 청약 특별공급 요건 완화는 장기적으로 무주택자에게 유리한 변화입니다.

6-2. 1주택자

실거주 1주택자는 이번 정책의 가장 직접적인 수혜자입니다. 양도세 비과세(실거래가 12억 원 이하), 장기보유특별공제(최대 80%) 혜택은 유지됩니다. 다만 토지거래허가구역 내 거주자가 이사를 위해 일시적 2주택 상태가 되면, 3년 이내에 종전 주택을 처분해야 한다는 제약은 여전히 부담입니다.

6-3. 다주택자

가장 강한 압박을 받는 그룹입니다. 대출 원천 차단 + 취득세 중과(8~12%) + 양도세 중과(최고 82.5%) + 장기보유특별공제 축소 방침이 동시에 작용합니다. 매도하자니 양도세 폭탄, 보유하자니 보유세 부담이라는 이중 압박 구조입니다. 일각에서는 이 구조가 오히려 매물을 더 잠기게 한다는 지적도 있습니다. 5월 9일 이후 실제로 얼마나 많은 매물이 나올지가 정책 성패의 첫 번째 관전 포인트입니다.

6-4. 세입자

2022년 45.6%에 불과했던 월세 비중은 2026년 1월 현재 66.8%까지 치솟았습니다. 전세 사기 피해의 여파, 토지거래허가구역 지정으로 전세 공급 감소, 보증금 리스크 인식 확산이 맞물린 결과입니다. 세입자 입장에서는 전세보증금을 돌려받지 못하는 리스크가 줄어드는 대신, 월세 부담이 급격히 늘어나는 트레이드오프가 발생하고 있습니다. 임차권등기명령 제도(「주택임대차보호법」 제3조의3)가 그 어느 때보다 중요해진 이유입니다.

6-5. 건설업계와 지방 부동산 시장

규제의 가장 조용한 피해자는 지방입니다. 서울 아파트 매매가격지수는 2025년 6월 102.3에서 2026년 1월 109.0까지 상승한 반면, 5대 광역시 지수는 같은 기간 100.5에서 99.1로 오히려 하락했습니다. 규제가 서울 핵심지를 보호하는 역설적인 구조가 통계로 확인된 것입니다. 이 현상을 ‘부동산 디커플링’이라 부르며, 지방 소도시·농촌 지역의 경우 공실 증가와 자산 가치 하락이 동시에 진행되고 있습니다.

7. 정책 효과: 여론과 시장의 반응

7-1. 여론: 하락 전망이 상승 전망을 역전하다

한국갤럽이 2026년 3월 3~5일 전국 만 18세 이상 1,001명을 대상으로 조사한 결과, 46%가 집값이 ‘내릴 것’이라고 응답했고 ‘오를 것’이라는 응답은 29%로 17%포인트 차이를 보였습니다. 1월 29일 수도권 주택공급 방안 발표 직전까지만 해도 집값 상승 전망이 우세했으나, 한 달여 만에 하락 전망으로 역전됐습니다.

같은 조사에서 정부 부동산 정책에 대한 긍정 평가는 51%, 부정 평가는 27%로 나타났습니다. 다만 이 수치에는 정치적 성향이 강하게 반영돼 있어 — 진보층 긍정 74%, 보수층 부정 50% — 정책 효과에 대한 순수한 평가로 해석하기는 어렵습니다.

7-2. 시장 데이터: 규제와 가격의 괴리

여론과 달리 시장 가격은 다른 이야기를 합니다. 10·15 대책 이후 서울 아파트값 상승폭이 일시적으로 축소됐으나, 4주 만에 반등해 토지거래허가구역 등 3중 규제가 집중된 핵심 지역의 상승세가 오히려 두드러졌습니다. 송파구 0.53%, 용산구 0.38%, 강남구 0.24% 등이 서울 평균 상승률을 크게 상회했습니다.

이 현상은 규제 강화가 대출을 이용하지 않는 현금 고자산층의 핵심지 선점을 가속화한다는 전형적인 패턴과 일치합니다. 6·27 대책으로 대출이 막히자, 현금 여력이 있는 매수자들이 강남·용산 등 선호 지역에 집중한 것입니다.

7-3. 전문가 평가: 규제 효과의 시간적 한계

부동산 전문가들은 규제의 단기 안정 효과는 인정하면서도, 구조적 공급 부족이 해결되지 않는 한 중장기 집값 안정은 어렵다고 봅니다. 오세훈 서울시장은 “부동산 대책은 보통 2~3개월 정도만 효력이 있다”고 평가했습니다. 수급의 구조적 불균형이 남아 있는 한, 규제는 시간을 벌어주는 수단일 뿐이라는 지적입니다.

8. 법률 실무에서 본 정책 리스크

8-1. 토지거래허가구역 내 계약의 ‘유동적 무효’ 리스크

토지거래허가구역 내에서 허가 없이 체결한 매매계약은 ‘유동적 무효’ 상태입니다(대법원 2010다69584 판결). 이는 허가를 신청해 허가를 받으면 소급해서 유효해지지만, 허가를 받지 못하면 계약 자체가 처음부터 없던 것이 된다는 의미입니다. 계약금을 지급하고 허가가 반려되면 계약금 반환 문제가 발생합니다. 허가 전에 계약을 체결할 경우 반드시 “관할 구청장의 토지거래허가를 조건으로 한다”는 조항을 계약서에 명기하고, 허가 거부 시의 계약금 반환 조건도 특약으로 정해두어야 합니다.

8-2. 대출 불가로 잔금 미납 시 계약금 몰수 문제

6·27 대책 시행 이후 대출 규제를 예상하지 못하고 계약을 체결했다가 잔금을 마련하지 못하는 사례가 발생하고 있습니다. 법원은 단순한 자금 조달 실패를 ‘이행불능’으로 인정하지 않기 때문에(대법원 2005다72677 판결), 원칙적으로 계약금은 몰수됩니다. 「민법」 제2조(신의성실 원칙)와 사정변경 원칙을 근거로 계약 해제를 시도하는 방법도 있으나, 법원이 이를 인정하는 경우는 매우 제한적입니다. 계약 체결 전 반드시 현재 적용되는 대출 규제를 확인하고, 대출이 불가할 경우의 대응 방안을 계약서에 특약으로 넣는 것이 현실적입니다.

8-3. 자금조달계획서 허위 기재의 법적 책임

가상자산 매각 대금이나 증여·상속 자금을 누락하거나 허위로 기재하면 취득가액의 5% 이하 과태료 및 2년 이하 징역이 부과될 수 있다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제28조). 국세청은 2025년 하반기부터 30억 원 이상 고가 아파트 매매에 대한 자금 출처 전수조사를 진행 중이며, 이 범위는 점차 확대될 것으로 보입니다.

8-4. 규제지역 지정에 따른 재건축·재개발 조합원 지위 변화

투기과열지구 내에서는 재건축 조합원 지위 양도가 원칙적으로 금지됩니다(「도시 및 주거환경정비법」 제39조). 10·15 대책으로 서울 전역이 투기과열지구가 되면서, 기존에 자유롭게 거래되던 재건축 구역 내 물건들이 조합원 지위 양도 제한에 걸리게 됐습니다. 이미 계약을 체결했거나 계약을 앞두고 있다면, 조합원 지위 취득이 가능한지 반드시 사전에 확인해야 합니다.

9. 과거 규제와의 비교 — 무엇이 같고 무엇이 다른가

9-1. 문재인 정부 대책과의 구조 비교

문재인 정부와 이재명 정부의 규제 방향은 비슷해 보이지만 설계가 다릅니다.

▲ 각 정부 발표 자료 및 언론 보도 종합 정리 (2026. 3. 기준)

9-2. 이재명 정부 규제가 더 강하다는 평가의 근거

두 가지 측면에서 그렇습니다. 첫째, 대출 규제의 설계가 다릅니다. 문재인 정부의 LTV·DTI 규제는 자산과 소득 비율에 따라 차등 적용됐지만, 이재명 정부의 6억 원 한도는 소득이나 신용과 무관한 절대 상한입니다. 부유층 고자산가가 아닌 이상 서울에서 자가 취득이 사실상 불가능해졌다는 평가가 나오는 이유입니다. 둘째, 서울 전역 토지거래허가구역 지정은 전례가 없습니다. 문재인 정부 시절에도 강남 4구 등 일부 지역에만 적용됐던 토지거래허가제가 서울 25개 자치구 전체에 일괄 적용된 것은 처음입니다.

9-3. 역대 규제가 공통적으로 보여준 것

규제 강도와 집값 안정 사이에는 강한 상관관계가 없었습니다. 이명박 정부처럼 규제를 풀었을 때, 문재인 정부처럼 강화했을 때, 결국 집값의 방향을 결정한 것은 금리와 공급이라는 거시 변수였습니다. 규제는 투기 수요를 억제하고 시간을 벌어주는 역할에 그칩니다. 공급이 뒷받침되지 않으면 규제 효과는 일시적이고, 규제 해소 이후 반등이 더 강해지는 패턴이 반복됐습니다.

10. 향후 전망과 주목할 분기점

10-1. 2026년 5월 9일: 양도세 중과 시행 이후 매물 동향

다주택자들이 5월 9일 이전에 매도를 완료하기 위해 급매물을 내놓으면서 단기적으로 거래량이 증가하고 가격이 조정될 가능성이 있습니다. 그러나 실제 거래가 성사되려면 매수자가 있어야 하는데, 대출 규제와 토지거래허가구역 지정이 맞물려 거래 자체가 어려워진 상황입니다. 매물은 늘어나지만 거래는 안 되는 ‘거래 절벽’ 속 매물 소화 속도가 관건입니다.

10-2. 공급 대책의 착공 타임라인과 2027~2028년 공백

9·7 대책과 1·29 추가 공급 계획이 실제 착공으로 이어지려면 지자체 협의, 설계, 인허가 과정을 거쳐야 합니다. 2035년 완공을 목표로 한 대규모 물량이 실제 입주자에게 도달하기까지 최소 5~7년이 소요됩니다. 그 사이 2027~2028년의 공급 공백은 이미 예고됐습니다. 규제 효과가 지속되는 기간과 공급이 실현되는 기간 사이의 시간적 간극이 이 정부의 최대 리스크입니다.

10-3. 세제 규제 카드: 보유세 인상 시나리오

정부는 “부동산 세제 합리화”를 언급하며 보유세와 거래세 조정 가능성을 열어두고 있습니다. 공시가격이 서울 기준 18.67% 급등하면서 종부세 신규 대상 주택이 17만 호 이상 늘어난 상황입니다. 별도의 세율 인상 없이도 공시가격 상승만으로 세 부담이 증가하는 구조입니다. 보유세 인상이 추가되면 다주택자의 매물 출회가 가속화될 수 있으나, 동시에 임대 공급 감소로 이어질 리스크도 있습니다.

10-4. 6월 지방선거와 정책 기조 변화 가능성

2026년 6월 3일로 예정된 지방선거는 부동산 정책의 중요한 변수입니다. 서울시장, 경기지사 등 수도권 자치단체장 선거 결과에 따라 공급 대책 협력 구도가 달라질 수 있습니다. 현재 서울시는 용산 정비창 등 정부 공급 계획에 대해 유보적 입장을 취하고 있어, 선거 이후 정치적 지형 변화가 공급 타임라인에 영향을 줄 수 있습니다.

10-5. 지방 부동산 양극화 해소의 현실적 가능성

이재명 정부가 내세우는 ‘5극 3특’ 균형 발전 기조는 지방 부동산 시장의 구조적 침체를 장기적으로 개선할 수 있는 방향입니다. 그러나 단기적으로 서울·수도권의 규제 강화가 지방 여유 자금의 수도권 유입을 막는 효과보다, 지방의 자산 디커플링을 심화시키는 효과가 더 크게 나타나고 있습니다. 지방 부동산 시장의 체질 개선을 위해서는 일자리 창출과 교육·의료 인프라 확충이 함께 이루어져야 합니다.

마치며: 규제와 공급, 두 바퀴가 함께 굴러야 하는 이유

이재명 정부의 부동산 규제 정책은 분명한 목표를 갖고 있습니다. 투기 수요 차단, 갭투자 제거, 공급 확대를 통한 실수요자 중심의 시장 재편입니다. 이 방향 자체에 동의하는 국민의 비율은 낮지 않습니다. 다주택자 규제 강화가 시장 안정에 도움이 될 것이라는 응답은 62%에 달했습니다(한국갤럽, 2026. 3.).

그러나 역대 정부의 경험이 반복적으로 보여준 것처럼, 규제는 시간을 벌어줄 수 있지만 집값의 구조적 방향을 바꾸는 것은 공급입니다. 135만 호 공급 계획이 실제 입주로 이어지기까지의 시간, 그 사이 2027~2028년에 예고된 공급 공백, 그리고 토지거래허가구역과 대출 규제가 만들어내는 거래 절벽의 부작용을 어떻게 관리하느냐가 이 정부 부동산 정책의 성패를 가를 것입니다.

법률 실무 현장에서 보면, 가장 중요한 것은 정책 변화의 속도보다 법적 안정성입니다. 규제가 자주 바뀌고 경계가 불명확할수록 계약 분쟁과 법률 리스크는 커집니다. 정책의 일관성과 예측 가능성이 담보될 때, 시장도 정책도 원하는 방향으로 움직입니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 토지거래허가구역 안에 집을 갖고 있는데, 지금 팔아도 되나요?
매도는 가능합니다. 토지거래허가제는 ‘매수’에 적용되는 규제입니다. 다만 매수자가 관할 구청장의 허가를 받아야 하므로, 허가 신청과 심사 기간(통상 15일 이내) 동안 잔금이 지연될 수 있습니다. 계약서에 “허가 신청 기간과 허가 결과에 따른 잔금 지급 시기”를 명확히 기재해두는 것이 분쟁 예방에 중요합니다.

Q2. 서울에 아파트 한 채(시세 10억)가 있고, 지방에 한 채(시세 3억)가 있습니다. 종부세는 얼마나 되나요?
2주택자의 종부세 합산 공제액은 9억 원입니다. 두 주택의 공시가격 합계에서 9억 원을 공제한 금액이 과세표준 산출 기준이 됩니다. 시세와 공시가격은 다르므로 실제 납부세액은 해당 연도 공시가격 확인 후 계산해야 합니다. 「종합부동산세법」 제8조에 따른 공정시장가액비율(2026년 기준 60%)도 함께 적용됩니다. (국세청 홈택스 모의계산 — hometax.go.kr)

Q3. 5월 9일 전에 계약은 했는데 잔금을 그 이후에 치르게 됩니다. 양도세 중과가 적용되나요?
적용됩니다. 양도세 과세 시점은 ‘잔금 지급일’입니다(「소득세법 시행령」 제162조 제1항). 계약일이 5월 9일 이전이어도 잔금을 5월 9일 이후에 지급하면 중과 대상이 됩니다. 5월 9일 이전에 잔금까지 완료해야 유예 적용을 받을 수 있습니다.

Q4. 부동산 감독원이 설립되면 기존 거래에도 소급 조사가 가능한가요?
설립 논의 중인 부동산감독원(가칭)은 수사권을 가진 특별사법경찰을 내부에 두어 불법 거래를 조사하는 구조로 설계 중입니다. 원칙적으로 소급 적용은 제한되나, 기존의 불법 거래(허위 신고, 자전거래, 탈세 목적 거래 등)는 공소시효가 남아 있다면 조사 대상이 될 수 있습니다. 과거 거래 중 자금조달계획서 허위 기재 등 법령 위반 소지가 있다면 전문가와 사전에 점검해두는 것이 바람직합니다.

Q5. 지방에 살면서 투자 목적으로 서울 아파트를 매수하고 싶습니다. 지금도 가능한가요?
토지거래허가구역(서울 전역, 경기 12개 지역)에서는 실거주 목적이 아닌 한 허가가 나지 않습니다. 투자 목적 매수는 사실상 불가능합니다. 토지거래허가구역 밖(대부분의 경기 외곽, 지방)에서는 일반적인 거래가 가능하지만, 주담대 6억 원 한도와 DSR 규제는 동일하게 적용됩니다.

※ 이 글은 한국변호사 자격을 보유한 편집장의 검토를 마쳤습니다.
개인 법률 자문이나 투자 권유가 아니며, 구체적 사안은 전문가와 상담하시기 바랍니다.